Mange faktorer spiller ind når jeg træffer en beslutning om at investere i en ejendom. Forneden er en række punkter der bestemt indgår i mine overvejelser:

  • At ejendommen ikke er eksponeret (for meget) for erhverv. Jeg kan personligt ikke lide erhvervslejemål da man ofte putter for mange æg i samme kurv. Erhvervslejemålene er typisk kendetegnet ved at indtjeningen kommer fra få men store lejere. Personligt kender jeg flere udlejere der har brændt fingrene når deres store erhvervslejer er flyttet ud og de ikke har kunne finde en ny lejer til at overtage det store lejemål. Selvom der typisk er højere afkast på erhverv, betyder det også at man selv skal bringe flere penge til bordet, da realkredit ofte kun vil låne 60% af købesummen.
  • At der er orden i penalhuset og alt er efter bogen. Livet er for kort til at skulle håndtere lokumsaftaler med lejerne og lejekontrakter der ikke er udarbejdet lovligt.
  • At lejemålene er prissat realistisk. Alt for ofte oplever jeg salgsopstillinger (særligt for projektejendommene) hvor afkastet ser fornuftigt ud, men når man kigger nærmere på lejenivauerne så er de meget høje. Skal man bare sænke lejen 10% får det ekstreme konsekvenser for afkastniveauet. Derfor er det vigtigt at lejen er sat realistisk så man også ved at man kan få nye lejere der er villige til at betale prisen.
  • At driftsomkostningerne er realistiske. På samme måde som lejen kan være sat for højt, så kan det samme også gøre sig gældende for driftsomkostningerne. Jeg har desværre oplevet at vi har købt ejendomme hvor de fra sælger budgetterede driftsomkostninger var skudt langt forbi målet. Igen, så er det noget der påvirker afkastet på ejendommen betydeligt. Det kan være svært at lave et reality check af driftsomkostningerne, særligt hvis det er en projektejendom uden historik, men prøv alligevel og tag en konservativ approach.
  • At beliggenheden er god. Her mener jeg ikke nødvendigvis at ejendommen skal ligge i centrum af nogle af de største byer, men at ejendommen som udgangspunkt ligger i et godt område hvor der er postiv befolkningstilvækst. Des længere ud på landet (typisk forbundet med dårlig beliggenhed) des højere afkast får man på ejendommen. Jeg er ikke bange for at købe “noget på landet” så længe det er i en god by i udvikling og afkastet er tilstrækkeligt højt.
  • At der er cashflow til at betale for fremtidige reparationer og renovationer. Hvis det er en ældre ejendom som måske har brug for et nyt tag eller andre forbedringer, skal driften være solid nok til at det er selvfinansierende. Man kan nemt købe katten i sækken og have en ejendom med højt afkast som dog står overfor umiddelbare bekostelige forbedringer. Det vil fuldstændig ødelægge ens cashflow og kræve at man bringer flere penge til bordet.