Hvis du køber en boligudlejningsejendom (det er det jeg har mest erfaring med) kan du typisk låne 80% fra realkredit. Det betyder at du skal komme med de sidste 20% selv. Så hvad gør man hvis man ikke har de 20% i rede kontanter?

Realkredit er sjældent glad for at de 20% kommer andetsted fra, særligt som gæld. De fokuserer på at der skal være vis soliditetsgrad i ejendom (soliditet=friværdi). Så hvad gør man, hvis ikke har 20% at komme med selv? Her er et par forslag:

  1. Hvis du har andre investeringer der giver lavere afkast, så sælg dem. Hvis du ligger inde med f.eks. obligationer eller aktier der giver et (forventet) afkast der er lavere end den ejendom du vil købe, så kan det give god mening at sælge disse for at placere dem i ejendommen istedet. Husk på at når du gearer din egenkapital (de 20%) med bankens 80% belåning, så kan du effektivt ende med at få en meget høj forrentning af de midler du indskyder.
  2. Tag et lån i din andre aktiver. Afhængig af hvordan det er gjort, vil banken muligvis acceptere dette. Det kunne fx. være, hvis du privat har et hus med friværdi i, så kan du belåne dette for at indskyde provenuet som kapital i dit ejendomsselskab.
  3. Find en der har pengene. Personligt har jeg flere ejendomspartnerskaber hvor jeg er kommet med kapitalen og min partner har kommet med knofedt. Så har vi delt ejerskab i porten.
  4. Hvis du har flere ejendomme, vil banken sandsynligvis kigge på den samlede soliditetsgrad i dit selskab. Er soliditeten tilstrækkelig god, kan du måske få lov til at rebelåne eksisterende ejendomme hvoraf du kan bruge provenue til at finansiere den nye.

En detalje:

  • Hvis du optager gæld i ejendomselskabet kan dette nogen gange accepteres af bankerne hvis det lånes ind som ansvarlig lånekapital. Det betyder at gælden står tilbage for andre kreditorer.